In Deutschland hängen die Zinskonditionen für ein Immobiliardarlehen vor allem von der Höhe der Beleihung ab. Gemeint ist dabei das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Immobilienwert. Je höher die Beleihung, desto höher wird in der Regel der Zinssatz.
Das ist jetzt erst einmal nichts kompliziertes. Kompliziert wird es aber, weil es für die Banken keine einheitlichen Regeln gibt. Die eine Bank macht die Beleihung an dem Kaufpreis einer Immobilie fest, die andere an deren Beleihungswert (der meist unter dem Kaufpreis bzw. Verkehrswert liegt). Und die Banken, die den Beleihungswert ansetzen, berechnen den auf unterschiedliche Arten. Die einfachste Methode, um den Beleihungswert zu berechnen sieht wie folgt aus:
Kaufpreis ./. 10% Sicherheitsabschlag = Beleihungswert
Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 100.000 Euro ergibt sich somit ein Beleihungswert von 90.000 Euro. Werden diese 90.000 Euro finanziert, haben wir eine Beleihung von 100%. Soll der komplette Kaufpreis finanziert werden, sind wir schon bei einer Beleihung von 111%.
In der Praxis setzen Banken bei der Berechnung des Beleihungswertes verschiedene Online-Berechnungsprogramme ein (z.B. "Sprengnetter"). Die spucken nach der Eingabe sehr weniger Daten den Beleihungswert aus, den die Banken dann bei der Kreditprüfung und ggf. auch bei der "Konditionierung" ansetzen. Diese Werte haben selten etwas mit dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie zu tun.