Einer der Hauptgründe dafür, dass Banken die Finanzierung einer Immobilie ablehnen, sind zu hohe Kreditverpflichtungen. Das "zu hoch" kann sich dabei sowohl auf die Summe der monatlichen Raten als auch auf die Kreditsumme an sich beziehen.
Die monatlichen Raten für sog. Konsumenten- oder Verbraucherkredite sind vergleichsweise hoch. Das liegt aber nicht unbedingt an den Zinssätzen, sondern an den kurzen Laufzeiten und den damit verbundenen hohen Tilgungsraten. Wenn die Immobilienfinanzierung an der Höhe der Raten scheitert, kann es Sinn machen, die Laufzeit der Kredite zu verlängern, um so die Ratenhöhe zu reduzieren. Laufen mehrere Ratenkredite, ist zudem sinnvoll, diese ggf. zu einem Kredit zusammenzufassen.
Bei vorhandenen Kreditverpflichtungen spielen aber nicht nur die monatlichen Raten eine Rolle, sondern auch die Summe aller Kredite und deren Restschuld. Die Summe der aktuellen Restschulden setzt man ins Verhältnis zu ggf. vorhandenen Vermögenswerten und zum Einkommen ("Vermögensbilanz"). Auf diese Weise ermittelt man so den sog. Verschuldungsgrad. Ab einem mehr oder weniger bestimmten Verschuldungsgrad (es gibt da keine feste Größe) gilt man als überschuldet und wird von den Banken keine weitere Kredite bekommen (eben auch keine Immobilienfinanzierung).
Zu den bestehenden Kreditverpflichtungen zählen Banken aber nicht nur laufende Ratenkredite, sondern auch Dispo- und Rahmenkredite (auch, wenn diese aktuell nicht oder nicht voll in Anspruch genommen werden). Auch das Limit von Kreditkarten zählt zur den bestehenden Kreditverpflichtungen, zumindest, wenn es sich um eine echte Kreditkarte (Revolving-Credit-Card) handelt.
Zu viele Kredite ruinieren das Schufa-Scoring!
Für die meisten Banken, die Immobilien finanzieren, spielt das sog. Schufa-Scoring eine wichtige Rolle bei der Kreditentscheidung. Ist der Score-Wert zu schlecht, lehnen Banken eine Finanzierung dann ab. Das gilt auch, wenn die aktuelle Einkommenssituation ansonsten eigentlich ganz o.k. ist.
Für Immobilienfinanzierungen hat die Schufa ein spezielles Score-Verfahren (das nichts mit dem Schufa-Prozentsatz zu tun hat). bei diesem Scoring werden quasi Noten in Form von Buchstaben vergeben (A bis K).
Wenn Sie in den kommenden Jahren eine Immobilie finanzieren wollen, sollten Sie darauf achten, dass Sie bis dahin möglichst keine Kredite aufnehmen. das gilt auch für sog. Händler- oder Null-Prozent-Finanzierungen. Auch Rahmenkredite sind schädlich, auch wenn Sie diese gar nicht in Anspruch nehmen.
Sollte man Kredite ablösen oder besser Eigenkapital ansparen?
Die Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten. Meistens ist es sinnvoll, ein Minimum an Eigenkapital anzusparen, um zumindest die Erwerbsnebenkosten bei einem Immobilienkauf selbst zahlen zu können. Auf der anderen Seite macht es Sinn bestehende Ratenkredite oder andere Kreditverpflichtungen schnellst möglich los zu werden, um bei den monatlichen Raten Luft zu haben.
Hier muss man sich jeden Einzelfall genau ansehen.
Unser Angebot
Als erstes verschaffen wir uns gemeinsam einen Überblick über Ihre tatsächlichen Kreditverpflichtungen. Sofern möglich und sinnvoll, fassen wir die bestehende Kredite zusammen und schulden diese ggf. mit einem Darlehen um. Das sogt schon einmal für eine bessere Übersicht. Zudem werden Sie so teure Dispokredite o.ä. los. Im Rahmen einer Umschuldung haben wir zudem die Möglichkeit, die Laufzeit des neuen Kredites so anzupassen, dass entweder die Kreditrate möglichst niedrig ausfällt oder Sie statt dessen den Kredit möglichst schnell tilgen.
Unser Ziel ist es, Sie aus Sicht der Banken finanzierbar zu machen und dabei möglichst alle Finanzierungsmöglichkeiten ausschöpfen zu können. Wir möchten, dass Sie bald möglichst Ihre Wunschimmobilie zu den best möglichen Bedingungen finanzieren können.